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  • 在澳洲買房置業的隱形風險詳解

    2018-08-22 來源:未知

    澳洲房產投資存在的隱形風險既然是投資,那么就存在著一定程度的風險。那么筆者今天就來給大家分享一下在澳洲買房置業的隱形風險。

    澳洲房產投資存在的隱形風險既然是投資,那么就存在著一定程度的風險。那么筆者今天就來給大家分享一下在澳洲買房置業的隱形風險。

    銀行貸款比例(LVR-Loan to Value Ratio)的

    在澳洲買房置業的隱形風險詳解
    風險

     

    在澳洲買房投資的人為了發揮杠桿原理,絕大多數都向銀行貸款。一般銀行可貸80%,有些樓盤和職業(如醫生、律師等)可借90%。但隨著房市和供需的變化,有時銀行可能會下調貸款比率LVR。有些房型如酒店式公寓和學生公寓的貸款比例略低,有時銀行只貸70%甚至60%。只要有閑余的錢,只要房子好,萬一銀行下調lLVR也未必是壞事。少借一些,將來就可以少還一些,因為畢竟日后要把銀行的貸款都還上。

    估價的風險

    有時在不同的澳洲城市,根據銀行對房市及樓盤地點和質量的看法,根據估價師對房市的態度(樂觀或悲觀),有時估價比購買的合同價低一些。如果投資者沒有其他房子作抵押,要用現金成交,那么遇到估價略低的情況,就要自己往里多放些錢。只要房子地點、質量都好,購買的價格合理,即使銀行的估價略低,也不用驚慌,更不用擔心。如果說商業地產的估價是按照租金回報有一個固定的估值公式,住宅地產的估價基本上只反映估價師的個人觀點,并不代表市價。只要有錢成交,少借一些也未必是件壞事。

    澳洲的五大首府城市的房產周期各有不同。一般在處于上升期的城市里(比如目前的悉尼),銀行估價有可能會相同于甚至高于買價。在處于低谷或價格回落的城市里,估價有時相同于或略低于買價。其實目前在悉尼的某些區由于房市過熱、價位太高已開始出現一些估價低的情況。

    如何控制這種風險呢?首先不要驚慌,也不要抱怨。投資時手頭的現金留些余地。只要地點好、樓盤好,其長期的升值潛力照樣很大。

    空租的風險

    澳洲住宅地產的空租率一般在3%左右。只要地點好,房子都可以很快租出。有時新樓盤交割時因同時上市出租的房子需要幾周陸續租出,都住滿后,在任何時間同時上市的房子就只有一、兩套,再出租時就輕而易舉,加之前一個租客搬離之前至少要給三周通知。房子長期出租及高租金的最大保證是房子本身的地點和設計、質量。

    個人現金流的風險

    由于澳洲房產投資是個長線投資,在一個較長的時期內人的境況可能會發生變化,生意有好有壞,工薪階層有時會暫時丟工。但不要因此而不投資。在澳洲,只要愿意工作,即使暫時丟工,再找一份工作并不難。當一個人有需求有理由時(比如養投資房),找工就更容易些。

    信心的風險

    這可能是幾種風險中最大的風險。這個風險控制不好,投資者就可能前功盡棄。這一風險在很大程度上受前四個風險的影響。當房價不升,當貸款、估價、出租遇到點挑戰的時候,如果投資者目標不明確,缺乏心理準備,身邊多消極的人,他就有可能對投資失去信心,從而選擇放棄?朔@個風險的最好辦法是明確投資目標,堅定對借房產投資實現財務自由的信念,提高自己的心理素質,只聽有成功經驗和投資結果的人的建議。


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