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  • 澳洲商業地產開始崩盤了?

    2020-09-10 來源:未知

    相信很多同行也遇到過一樣的情況,有些人一聽到自己是做商業地產的,馬上就會問:最近市場怎么樣呀?疫情期間這么多生意都不能正常營業,很多人又在家辦公,那是不是商鋪和辦公樓就沒人買了?

    這時候我的回答一般是:“商業地產…你想問 哪個市場?市區市郊?A級B級? ….?”

    對方給我的回答一般是:“就是整體的市場大概怎么樣?”

    我:“這…”

    其實對于商業地產來說,物業類別,地理位置,面積大小,資產等級等因素只要稍有不同,就千差萬別。確實,工業地產在疫情中的表現的確是稍領先于辦公樓和零售物業。

    從市場循環周期角度來說,工業市場勁頭正盛,辦公室市場的熱度逐漸下降,零售市場理論上已經開始下滑。但是市場周期理論并不能預見未來,疫情影響這樣的意外是不存在于市場周期的常規變化中的。今天我們來根據統計數據,分類別地分析一下疫情到底對商業地產造成了怎樣的影響。

    零售物業

    ABS統計數據顯示,澳大利亞各州的零售消費除了VIC以外在2020年第二季度全部都是上漲的,NSW上漲了接近4%。更有意思的一個數據是,悉尼CBD的獨立產權零售物業的租金數據較去年相比是持平的,并沒有大幅度的下滑,大宗貨物零售物業的租金上漲了2.5%。

    澳洲商業地產開始崩盤了?

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    事實上,對于這兩種零售物業來說,疫情帶來的改變體現在Effective Rent(實際租金收入)和交易量上,業主需要提供更多的利好補助給租客以提高自己物業的吸引力。同時,2020已過大半,市場交易量還沒有達到2019年的四分之一。

    租金水平不變甚至升高這個數據讓很多買家和商家大跌眼鏡。很多人都覺得自己一走一過到處都是招租的店鋪廣告,租金水平肯定一瀉千里。再配合報紙上專家的唱衰理論,那基本上心態就是“經濟崩潰,需要節衣縮食,房價跳樓,股價暴跌,日子沒法兒過了。”



    其實零售物業的低迷是一個事實,零售物業市場走低的因素主要是電商的發展,和周期性觸頂,在疫情之前這個趨勢已經顯現出來了。疫情只是在眾多因素的基礎上再夢退了一把而已。

    零售物業的受影響情況可以說是東邊日出西邊雨,不是所有的零售物業類型全部都崩潰掉。真正受到巨大影響的是購物中心,悉尼購物中心的平均租金下降了5.1%,對于購物中心這種曾經較低風險的資產類別來說,這樣的大幅下跌基本上是以前想象不到的情況。

    澳洲商業地產開始崩盤了?


    辦公樓

    市中心的辦公樓物業是疫情期間最慘的一種商業地產,業主需要提供比之前多3倍的incentive(折合租金的24.3%)來吸引租客。整個大悉尼范圍內,所有的大小CBD的辦公樓空置率都很高,但租金水平基本維持在以前的水平,只有北悉尼的租金水平有所下降,麥考瑞中心的租金水平甚至稍微上升。

    澳洲商業地產開始崩盤了?

    這種現象就是四個字來形容:有價無市。

    辦公樓買賣市場交易量,今年也直接退回2014年前的水平。

    工業地產

    根據CBRE Research最新的數據,悉尼的工業地產市場,在過去的半年中,平均租金水平和物業價值較去年上漲了0.7%。(CBRE 2020)雖然看似不降反升,但實際上這部分上漲主要還是由基礎建設帶動的,如果沒有基建的帶領,工業地產的數據,雖然不會有零售和辦公樓那樣嚴重,也一樣會出現下滑。

    疫情的影響對于工業地產來說,根據使用者的業態不同出現了迥異的情況。制造業(廁紙),生鮮倉儲超市,物流物業(快遞)等疫情封城期間生意大好。但相反的是,依賴于進出口貿易的工業地產,比如轉運倉、第三方倉庫等在機場和港口附近的工業物業由于國境封閉,進出口困難,這類物業的表現就大不如前。

    我們應該怎樣做?

    在大風大浪的市場中保持一種相對的冷靜,是非常有效的戰勝黑暗的辦法,F在的情況是:有些人過度恐慌,有些人過度貪婪。要知道,群眾永遠在市場恐慌的時候更加恐慌,永遠在市場樂觀的時候更加樂觀。

    恐慌來自于什么,可能來自于1990也可能來自于2008,更來自于報紙、雜志和網站上專家唱衰理論。而貪婪來自于羨慕,眼睜睜看到之前抄底成功的人從默默無名到一步登天。

    這兩者,皆不可取。

    數據上來看,1990和2008和現在有什么區別?

    很多同業者、客戶和朋友都有意無意的將今年的疫情經濟和2008年以及1990年的經濟危機和金融海嘯作對比,悲觀的人認為我們的情況比之前兩次更嚴重。

    1990和2008年兩次金融危機發生時,利率處于高點,澳聯儲基準利率在6-7之間徘徊,銀行浮動利息在8-9左右。而2008的金融危機中心的美國,當時的利率也在6左右。而現在,利率接近0,可想而知,2020年的經濟受挫程度,不會有前兩次那么兇猛,卻讓人更加措手不及。

    在數據上,雖然對于商業地產這個部分來說,疫情和經濟大環境雖然還沒有造成任何崩盤式的影響,但對整個市場造成的恐慌是很可怕的。

    如何保持冷靜?

    無論是住宅還是商業地產,市場上的多數的P2P(非機構交易),多出自于情緒。極少有人能拋開主觀因素,分析客觀事實。也許你會說:我是非?陀^的一個人,我每天看很多地產的新聞,關心市場上的房源,然后再做出決定買物業的。

    說句不客氣的話,能做到以上幾點的投資人,我只能說您很關心地產。如何做到更加正確的分析自己的目標物業是否值得下手呢?你需要做的是研究數據,客觀分析,咨詢從業人士。

    影響商業地產物業價值的宏觀微觀因素其實非常簡單明了。

    影響商業地產物業價值的宏觀因素主要有:

    1. 供求因素

    2. 經濟環境

    3. 貸款成本(利率)

    微觀因素主要有:

    1. 建筑成本(質量)

    2. 所處位置人流量

    3. 現行租約穩定程度

    如果你分析了你的目標物業的以上6個因素,都沒有硬傷的話,這個投資的基調就奠定的比較穩妥了。

    當然,買對了不代表沒有買貴了,以后我們會專門找一期分享 商業地產的價值評估辦法。
     


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