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  • 澳洲房产知识:市政费缴纳通知单上的数字代表什么?

    2018-08-02 来源:未知

    作为业主,是否想知道,当地政府是如何计算出住宅每年应缴的市政费用的?业主的缴费通知单上会有一些重点数据:“土地价值”、“净年值”、“总租值”和/或“政府估价”。这些数据都代表什么呢?为何会有这么多不同的值?

    作为业主,是否想知道,当地政府是如何计算出住宅每年应缴的市政费用的?

    业主的缴费通知单上会有一些重点数据:“土地价值”、“净年值”、“总租值”和/或“政府估价”。这些数据都代表什么呢?为何会有这么多不同的值?

    谁会关注房产的价值?

    很多机构都会关注,包括市政府、水利局和消防部门。他们通过这些价值计算出业主应缴纳的当地市政服务费。

    业主的市政缴费通知单上会出现许多不同的数据,就是根据这些价值计算得出的,这些价值包括政府估价(CIV)、净年值(NAV)、总租值(GRV)、和/或土地价值。值得注意的是:在计算市政费时,澳大利亚每个州和领地的政府均采用不同的估值数据进行计算。

    州际差异

    Maroondah市

    的上一任市长Alex Makin说,在维多利亚州,住宅和商业土地的估价是由市政府根据1960年的土地估价法案(VAL)计算而来的,从而算出年度市政费。

    这些价值评估会以相关调研为基础,例如对比房产的近期售价。在每个偶数年份的1月1日,当地政府便使用政府估价(CIV)或净年值(NAV)计算出每套房产的市政费用。

    在计算市政费时,澳大利亚每个州和领地的政府均采用不同的估值数据进行计算。

    维多利亚州税务局根据土地价值(土地不包括任何建筑)来计算土地税。(如适用)

    新南威尔士州的当地政府部门表示,当计算市政费时,政府可选择以下价值为计算依据:土地价值、土地价值+固定金额(因房产而异)或土地价值(有最低金额限制)。

    在西澳,估价局每三年更新一次房产的总租值(GRV)。

    总租值(GRV)是假设将房产租出而获得的年收益,市政府用它来计算房产的市政费。

    什么是政府估价?

    政府估价(CIV)指的是土地价值和所有资本增值,包括建筑物。

    维多利亚州共有79个地区政府,其中73个都将政府估价(CIV)作为“市政费计算方法”,Makin 说。而其余6个则使用净年值(NAV)来计算市政费。

    什么是净年值?

    如果一个城市拥有大量租赁房产,那么当地政府通常会使用净年值(NAV)计算房产的市政费。例如墨尔本市,包括中央商务区。Makin解释道,墨尔本市政府采用房产的年度租金价值作为计算基础,且其法定的净年值(NAV)相当于住宅房产市值的5%。如果是商业房产,那么通常根据年租金来计算净年值(NAV)。

    什么是总租值?

    在西澳,总租值(GRV)的数据是由估价局确定的。该数据是指假设将房产租出而预计获得的年收益,并且此数据3年更新一次。

    用当地政府每年确定年度预算时设定的“rate in the dollar”乘以总租值(GRV),便可计算出房主本年应缴纳的市政费。

    那么rate in the dollar是如何确定的呢?

    业主需支付的费用取决于其房产的市值,但也与其它因素有关,比如当地政府对基础设施、服务设施以及组织机构的年度预算。

    “市政府用这些数据来确定房产的rate in the dollar。”Makin解释道。

    通俗地说,每个政府要先确定本财年需征收的税款金额,然后用这个金额除以该市所有需纳税房产的总价值,以此计算出rate in the dollar,之后用所得数据乘以每套房产的净年值(NAV)或政府估价(CIV)或总租值(GRV),便可算出市政费。

    举例证明

    下面介绍一个生活中的实例:2014-2015年,墨尔本市需征收的税款为3.99亿澳元,其中市政费需达到2.265亿澳元。使用净年值(NAV)作为计算基础,便可得出,住宅房产需支付的金额是其净年值(NAV)的4%,商业房产需支付的金额是其净年值(NAV)的4.6%。

    有时候,最新的市政费可能低于之前的一次,那么原因何在呢?

    虽然,政府估价(CIV)、总租值(GRV)、净年值(NAV)和土地价值从侧面反映出了房产的价值,但却不一定代表实时市值。换而言之,一套房产的政府估价(CIV)为50万澳元,当房产在售时,或许有买家愿意出价60万澳元或者40万澳元购买,取决于最近的市场情况。

    当地与澳洲国内的新闻事件、企业的关停和开设可快速导致房价飙升或骤降,但两年一次的市政评估报告是无法反映出此情况的。


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